|
 |
|
| |
|
В начале 90-х гг. прошлого столетия, в период становления в России рыночных отношений, были введены в действие нормативные правовые акты, направленные на преобразования в жилищной сфере.
В 1990 г. был принят Закон РСФСР от 24 декабря 1990 г. №443-1 «О собственности в РСФСР», в котором устанавливалось право гражданина распоряжаться по своему усмотрению квартирой, жилым домом, дачей, иными помещениями и строениями.
Обязательность регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимость, ограничений этих прав, их возникновения, перехода и прекращения в едином реестре прав была установлена с 01 января 1995 года, т.е. с момента введения в действие первой части Гражданского кодекса.
С 31 января 1998 г. на территории Российской Федерации государственная регистрация проводится в соответствии с Федеральным законом от 21.07.97 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации).
Государственная регистрация – завершающий этап приобретения прав на недвижимость и является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество.
В результате государственной регистрации правообладателю выдается свидетельство о государственной регистрации права. Поэтому, далеко не у всех правообладателей вещных прав на объекты недвижимости имеются такие свидетельства. Данное положение, однако, в соответствии с действующим законодательством отнюдь не означает, что такие лица не являются законными обладателями этих прав. К законным правообладателям относятся, все лица которые приобрели соответствующие права до введения в действие Закона о регистрации.
Важный принцип государственной регистрации – принцип преемственности прав. Поэтому, понятие «ранее возникшее право» неразрывно связано с датой вступления в силу Закона о регистрации.
По общему правилу, если квартира, жилой дом, гараж, земельный участок или другая недвижимость приобретена до 31 января 1998 г. и документы оформлены в соответствии с порядком, действовавшим в регионе (договор зарегистрирован в БТИ, земельном комитете или в местной администрации), то данные права не требуют перерегистрации в регистрационной службе.
Однако, как и в любом правиле есть свои исключения.
Так, во исполнение Закона о регистрации во всех субъектах Российской Федерации созданы учреждения юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – учреждения юстиции). К их компетенции относятся признание и подтверждение от имени государства права на недвижимое имущество. В некоторых субъектах Российской Федерации такие учреждения были созданы уже после вступления в силу Закона о регистрации.
На территории Магаданской области учреждение юстиции (в настоящее время Управление Федеральной регистрационной службы по Магаданской области и Чукотскому автономному округу) стало осуществлять функции по государственной регистрации прав с 25 января 2000 года. Поэтому, на сегодняшний день, зарегистрированные в установленном порядке сделки и права собственности до 25 января 2000 года признаются действительными и не требуют дополнительной государственной регистрации. Но по желанию правообладателя может быть произведена государственная регистрация ранее возникшего права.
Отдельно следует сказать о таких договорах, как договоры передачи в собственность граждан жилых помещений (договоры приватизации). Поскольку приватизация гражданами жилья осуществляется с июля 1991 г. (до создания Управления), такие договоры могли быть зарегистрированы либо в БТИ, либо в исполнительном органе местного Совета народных депутатов (сельсоветы, поссоветы и т.д.). В последнем случае зарегистрированные по таким договорам права признаются ранее возникшими, если были зарегистрированы в соответствующих исполнительных органах до 21 мая 2001 года, т.е. до вступления в законную силу изменений в Закон Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» от 04.07.1991 г. № 1541-1.
Государственная регистрация ранее возникших прав по желанию правообладателя представляет собой самую простую процедуру, на которую требуется минимум документов. Для регистрации собственнику необходимо представить в Управление Федеральной регистрационной службы по Магаданской области и Чукотскому автономному округу (г. Магадан, ул. Пролетарская, 14) следующие документы:
- правоустанавливающий документ (договоры купли-продажи, мены, дарения и т.д).;
- кадастровый паспорт объекта недвижимости;
- справку БТИ о праве собственности на объект недвижимого имущества и о наличии или отсутствии арестов, ограничений (обременений);
- квитанцию об оплате государственной пошлины на сумму 500 рублей.
Все документы представляются с копиями.
Вместе с тем законодателем установлены случаи, когда государственная регистрация прав, возникших до вступления в силу Закона о регистрации прав, является обязательной.
Если правообладатель желает распорядиться объектом недвижимого имущества, например, путем передачи его в аренду, в залог, в доверительное управление либо совершить сделку по отчуждению объекта недвижимого имущества (продать, подарить, поменять, внести в качестве вклада в уставный капитал юридического лица и т.д.), тогда ранее возникшие права должны быть зарегистрированы в Едином государственном реестре прав. Таково требование Закона о регистрации прав.
Однако, нередко возникает ситуация, когда в Управление обращается заявитель за государственной регистрацией ранее возникшего права, однако его право собственности зарегистрировано не уполномоченным органом, т.е. на государственную регистрацию представляются правоустанавливающие документы (договоры купли-продажи, мены, дарения и т.д.) с печатью о регистрации права собственности в бюро технической инвентаризации после 25 января 2000 года. В этом случае процедура государственной регистрации проводится на общих основаниях, т.к. право не было зарегистрировано в единственном уполномоченном органе.
Поскольку государственная регистрация носит заявительный характер и при этом совершается два регистрационных действия – регистрация сделки и регистрация перехода права собственности, то для этого необходимо заявление о государственной регистрации сделки и перехода права собственности и от продавца, и от покупателя, а также необходимые для государственной регистрации документы (кадастровый паспорт, справка с места регистрации, нотариально удостоверенное согласие супруга и т.д). И если собрать необходимые документы вполне реально, то с предоставлением заявления от продавца, как правило, возникают трудности, т.к. установить место нахождение продавца не всегда представляется возможным. Отсутствие заявления и необходимых для государственной регистрации документов от продавца является основанием для приостановления государственной регистрации на один месяц. А поскольку представить необходимые документы не представляется возможным, далее следует отказ в государственной регистрации и собственнику остается только единственный выход – доказывать свое право в суде.
Поэтому, уважаемые граждане, ознакомьтесь внимательно со своими договорами, удостоверьтесь, что они зарегистрированы в установленном порядке.
Р.К. ЗВЕРКОВА,
заместитель начальника отдела регистрации прав, сделок, ипотеки, арестов и иных ограничений на недвижимое имущество жилого назначения Управления Федеральной регистрационной службы по Магаданской области и Чукотскому автономному округу. |
